用“庞氏骗局”空手套5亿，这些「长租公寓」有多坑？

声明：本文来自于微信公众号运营研究社公众号(ID：U_quan)，作者：套路编辑部，授权转载发布。

最近在抖音上刷到一条新闻，有家长租公寓按 4300 元的租金从房东那边收房源，再以 2800 元的价格把房子租给租客。

长租公寓亏钱做生意，给租客、房东撒钱，这是什么骚操作?

没想到几天后我就刷到了事件后续：这家公司跑路了……

有的租客刚交了一年 35000 多元的房租，才住了三天。结果现在中介跑路了，房子即将要被房东收回，自己的租金也打了水漂。真是应了那句“人在家中坐，祸从天上来”。

视频里有人做了统计，受影响的房子一共有 11391 套，中介估计卷走了五六亿。

我上网查了下，发现最近暴雷的长租公寓有点多，光是这一个月就有好几家倒闭、跑路了：

更夸张的是，在今年 2 月到 4 月之间，就已经有 16 家长租公寓暴雷了，倒闭原因要么是资金链断裂，要么是高收低租。

图片来源：微博

那么究竟是什么原因，导致如此多的长租公寓在最近密集暴雷?所谓的“高收低租”又是什么情况?

今天就让我们一起来扒一扒，这些长租公寓到底给我们租客埋了多少坑。

一个月 7 家暴雷，长租公寓有多坑?

我仔细研究了下新闻，发现最近暴雷的这些长租公寓，其实都是因为“高收低租”的运营模式暴雷的。

高价从房东收取房源，转头再把房子低价租给租客。

租客看上去捡了个大便宜，实际上里面全是坑。

1)“高收低租”的长租公寓有何猫腻?

租客想要从这些长租公寓手里低价租房，其实都是有条件的，要么一次性付清一整年的房租，要么和金融机构签约，贷款租房。

比如@每日经济新闻就报道过，杭州的巢客公寓在和租客沟通房租的时候，会提供月付、季付、年付多种选项，而最划算的就是年付了，折算下来每个月能省好几百块。

图片来源：每日经济新闻

很多租客看到年付如此优惠的价格，就毫不犹豫地选择直接付掉一年的租金，毕竟一年能省 7200 元。

虽然看上去是租客占了便宜，但是一旦长租公寓跑路，自己付的几万块租金就打水漂了。之前上海岚越公寓暴雷，就有不少租客中招，损失都是五位数。

某长租公寓维权群

这时候可能会有人说了，自己按月付房租，钱都在自己手里，这样总不会被骗了吧。

这些公寓照样有办法从你身上捞钱。

他们会和金融机构合作，如果有租客既想要低价租房，又不想一下付掉一整年的房租，可以和贷款平台签合同。

租客看上去是在按月付租金，实际上是在按月还贷款。而另一边贷款平台早就把一整年的租金打给长租公寓了。

这样一来，一旦长租公寓暴雷跑路，房子被房东收回，租客们最后自己没地方住，还要还贷款。

而且很多刚工作的年轻人本来就没什么存款，万一手头周转不过来，来不及还贷，甚至还会影响征信。

今年 4 月份，就有 20 多名长沙美丽屋的租客，因为这个情况“误上”了征信黑名单。

2)中间商不赚差价，盯上了本金

这些长租公寓原本是靠做中间商赚差价，现在却冒着现金流断裂的风险，“高收低租”做赔本的买卖，这到底图个啥?

其实这些人根本看不上那点差价，而是盯上了你的本金!表面上看这些公寓都是在负债经营，实际上暗地里已经捞了大笔现金。

前面提到，这些长租公寓在和租客签订合约的时候，都会通过各种方式，诱导租客按年支付租金，或是和贷款平台签约。这样一来，长租公寓能立马拿到一整年的租金。

我们简单算笔账，就能大概知道这些长租公寓有多黑了

假如按照每套房子对外 3000 元的月租来算，租出去 100 套，中介就能收到 360 万租金;租出去 1000 套，能收到 3600 万;如果 10000 套就是 3.6 个亿啊!

相比之下，公司按月支付给房东的那点租金几乎可以忽略不计。

明眼人都能看得出来，总是高价收房，低价出租，早晚要倒闭。但这些长租公寓并不担心，因为只要手头有现金，就能继续撒钱收房源。

公司只要不断有新的房源进来，不断有新的租客交钱，就可以继续运营下去。这么一看，还有点“庞氏骗局”的味道?

但“庞氏骗局”终究会有暴雷的一天，毕竟租客就这么多。

等到之后新租客越来越少，长租公寓没有新的租客来交钱，最后肯定会资金链断裂，要么破产倒闭，要么公司跑路。

等大家发现的时候，长租公寓的办公室早就人去楼空。

而这些长租公寓就算被立案调查，或者被定性为诈骗，也奈何不了他们。毕竟从表面上看，他们都是在经营公司，只是资金链断裂了。你总不能不允许人家经营亏损倒闭吧?

所以很多租客、房东只能自认倒霉，走上漫漫维权路……

长租公寓：年轻人的“第一坑”

今年这么多的长租公寓暴雷，我其实一点也不例外。

实际上，长租公寓从一开始，就是一堆在悬崖边上反复横跳的“危险企业”。

1)今年的长租公寓，频繁暴雷是必然

上面提到暴雷企业很多都是有“高价收房，低价出租”的骚操作，遇到疫情就暴雷似乎并不意外。但实际上，即便很多正规的长租公寓也是在玩一个危险游戏。

为什么这么说呢?

① 长租公寓的利润率太低了

现在市面上的长租公寓模式主要有两种，一种是集中式，一种是分布式。

分布式：以自如、蛋壳为代表的互联网长租公寓
集中式：主要是万科铂寓、魔方公寓等地产开发商、物业机构

所谓分布式，像自如、蛋壳这种企业向“散户房主”去租房，装修一番再租出去，本质上相当于一个二房东在赚差价。

而集中式则是由房地产公司、物业集团将某一个区域内的正片房产，统一装修出租，租客相当于直接向房主租房。

但不论哪个模式，都不赚钱。

据《2019 年租赁住宅行业白皮书》显示，国内 20 个重点城市中，公域租金回报率只有 1%~3% 。

网上有业内人士透露，企业想要保证盈利，要保证租房率在 90% 。而像今年这样，在疫情的大背景下，租客数量、续租率都在下降，这么薄的利润根本不足以维持长租公寓的运营。

② 扩张模式是个巨坑

当然，对于房屋所有权在自己手中的集中式长租公寓来说，生意不好只是有限度的亏损，但对于自如、蛋壳等互联网长租公寓来说，退一步就是悬崖。

这与互联网长租公寓的模式有关。

上面已经说了，自如、蛋壳这种企业是一个赚取装修溢价和服务费的二房东。

本身是一个“轻资产”、“轻负债”的模式，但他们的扩张模式却给自己埋了个巨坑。

举个例子吧，假设有一套 6000/月的三室一厅，长租公寓装修一番改成四室，租出去一个月收回 8000 元，自己能赚 2000 元。

这家公寓想要扩张，但本金不够，怎么办呢?

就疯狂加杠杆，通过现金贷模式“套现”。

简单来说，就是让租客和贷款平台签下合同，租客按月还贷款，可以一次性从贷款平台拿到全部现金。(PS. 很多网友都表示自己并没有得到的特殊提醒，就签下了贷款协议)

这样，长租公寓手里的钱本来只够付 100 套房 1 个月的房租，一下子就能通过金融机构预支 12 个月的钱。

一部分放进资金池保证每个月交租给房主，更多的钱去租更多的房子，再通过同样的方式便可以套出更多的钱。

但问题就在于，一旦遇到特殊情况，资金池里的钱不足以支付房主房租时，长租公寓就暴雷了。

现在在疫情的大背景下，长租公寓的扩张困难，现金贷模式“套现”也就困难。租客退租、房屋空租、房东房租、运维成本……这些都得花钱，现金流一花完自然就暴雷。

2)我们该如何避坑?

那么我们该如何避坑呢?

① 疫情下，集中式公寓优先

从最近几个月的事件来看，租客们最惨的情况莫过于：

明明签了一年合同，也交了钱，但公寓暴雷后却被房东赶出房子。

当然，这种情况基本上都是出现在分布式公寓。因为租客签的合同对象是和二房东——长租公寓，房东也是受害者。

在疫情大环境下，没有哪家互联网长租公寓能保证自己不出意外。

所以，为了避免陷入“钱花了，没房住”的窘境，最好选择魔方、泊寓这种集中式公寓。在这种模式下，公寓运营方要么是自己有产权，要么是房东全权委托，当公司资金出现问题甚至倒闭，租赁合同仍然有效。

如果实在没有合适的集中式公寓，也要尽量选择自如、蛋壳这头部企业。

② 签合同，一定要关注是否包含现金贷

前面已经讲过，很多长租公寓公司为了扩大资金池去跑马圈地，往往会通过各种手段引诱用户签贷款协议。

比如使用贷款房租更便宜，甚至直接将贷款协议放到不起眼处，让用户在不知情的情况下签约。

在这种情况下，一旦公寓暴雷就会出现很多麻烦。比如预交的房租退不了，你停止交租后影响个人征信……

③ 不要签太长期限

最后是签约时间。

很多长租公寓为了能一次拿到更多的现金，往往会给年限更长的合同优惠。比如：

一间房月租2300 元/月，按季度租2100 元/月，半年租的话是1900 元/月，年付则只需要1700 元/月。

不少用户都会选择更划算的年租。

如果你能保证稳定住满期限，在长租公寓不暴雷的前提下，问题不大。但如果中途改租退房，在今年各大公寓现金流紧张的情况下，退租难度一定拉满的。

结语

看到这里，你发现长租公寓这个行业，堪称鱼龙混杂。

在这些暴雷的企业里，有正规企业疯狂利用“现金贷模式”跑马圈地，因经营不善进而暴雷;也有黑心商家恶意割韭菜，套现后就跑……

但让我们无奈的是，就算这些“劣币”被淘汰，行业情况也很难得到根本上的改变。

因为不管是黑心商家套现、还是公寓过度扩张暴雷，都是以小博大一本万利的生意，没有官方的强力管控很快就会有新的“劣币”出现。

最终的受害者，永远都是我们这些处于弱势的租客们。而我们所能做的，只有谨慎再谨慎，小心再小心。

所以最后，我希望你能将文章安利给身边的朋友，让他们也避免踩坑。

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